不動産にまつわる契約自由の原則

不動産仲介

不動産の現場では、売買にしても賃貸にしても”契約”を獲得すること、その手続きを行うことが常ですが、今日はその契約の原則の話です。

契約自由の原則とは、個人の契約関係は契約当事者の自由な意思によって決定され、公の秩序や強行法規に反しない限り、当事者が自由に締結できるという私法の基本原則のことです。もともとは民法に明文化されていませんでしたが、民法改正の際に明文化されました。

4つの原則がある

この契約自由の原則には、次の4つの原則が要素となっています。

(1)締結締結の自由   契約するかどうかの自由
(2)相手方決定の自由  契約相手を決める自由
(3)内容決定の自由   契約内容を決める自由
(4)方式の自由     契約方法を決める自由

賃貸借契約の内容も自由

不動産の業界では、この契約自由の原則がよく登場するシーンがあります。それは、賃貸借契約書の中の、退去精算に関する条項です。原状回復のガイドラインが示され、民法も改正されましたが、この契約自由の原則により精算の方法を貸主・借主で細かく規定することが出来るからです。最近は、ウェブなどで原状回復のガイドラインを知って、敷金は当然返還されるものと主張される方がいらっしゃいますが、ガイドラインはあくまでもガイドラインであり、退去精算は賃貸借契約書の内容に則って行われるものです。退去精算に関する内容は、募集資料には細かく記載されていないため、アパートを借りる際は、契約内容をしっかり確認することが大切です。特約条項にしっかりと借主の費用負担の項目が盛り込まれ、契約者・連帯保証人の念書まで取られておいて、知らなかったは通用しないと思います。

売買でも契約の自由が生きている

賃貸借契約の例では、内容決定の自由により貸主・借主がお互いに承諾すれば、どんな内容でも契約が出来るという例ですが、契約の自由の原則が登場するのは賃貸借契約だけではもちろんありません。今回、この記事を書くに至ったのは、むしろ売買仲介での出来事がきっかけです。

と、言うのも、ある売り物件の申し込みがあり、売主様へ報告に行った際のこと。買主が提示した金額は売主の希望通りであり、資金面や条件面も問題なし。この申し込みを受けた時には、売主も喜んで契約に進むものとばかり思っていました。しかし、売主は契約しないとのこと。聞けば、その買主のことが嫌いなんだそうで・・・何ともがっかりな結果に。しかし、これも契約の自由により、売主がこの条件で契約するか、売主が誰と契約するかは売主の自由。また、新たな買主を探すことになりました(泣)

契約するまで安心しない

小売りなどの形態であれば、明記された条件で商品を購入出来ないことなど殆どないと思いますし、あったとしても別の店で同じものを買い求めることが出来ると思いますが、そこは唯一無二の商品を取り扱う不動産業、契約するまでは何が起こるかわからないのが不動産取引です。みなさまも不動産の取引の際は、契約自由の原則をしっかり頭に入れておいて頂きたいと思います。